Квота иностранного владения в кондоминиуме — 49 % площади

Иностранец может оформить квартиру в кондоминиуме на своё имя в полную собственность (freehold) только до тех пор, пока суммарная доля юнитов в иностранном владении не превышает 49 % общей площади всех юнитов здания. Это не 49 % от числа квартир и не 49 % от площади участка, а именно доля от совокупной площади помещений, отнесённых к юнитам, зафиксированная на момент регистрации кондоминиума. Ограничение задано статьёй 19 ทวิ Закона о кондоминиумах, а порядок его применения при регистрации прав раскрыт в Регламенте Департамента земель о владении иностранцами кондоминиумом B.E. 2547, пункты 5–6.

К кому применяется, а к кому нет

Норма адресована иностранцу, который покупает квартиру в кондоминиуме и хочет оформить её в собственность. Под ограничение попадает физическое лицо-нерезидент; тайские граждане и юридические лица, зарегистрированные как тайские, в этот 49-процентный лимит не входят — их доли считаются по другой части реестра. Речь идёт исключительно о кондоминиумах, то есть о зданиях, прошедших регистрацию по Закону о кондоминиумах. На дома, оформленные вне этого режима, и на землю правило не распространяется: там действуют иные ограничения на иностранное владение.

Как считается доля и почему она подвижна

Важное следствие формулировки: 49 % отсчитываются от площади всех юнитов конкретного здания на момент регистрации кондоминиума, а не от абстрактного дома «вообще». Поэтому свободный остаток иностранной квоты у каждого конкретного кондоминиума свой и меняется по мере того, как иностранцы оформляют юниты на себя. Общее правило «49 % для всех кондоминиумов» описывает потолок, но не говорит, сколько именно осталось в интересующем вас здании. Два дома с одинаковым номинальным лимитом могут находиться в разном положении: в одном квота почти исчерпана, в другом — свободна.

Что предусмотрено при исчерпании квоты

Если на момент сделки иностранная доля уже достигла 49 %, регистрация ещё одного юнита в полную собственность иностранца по этому основанию не производится. Норма не даёт механизма «дозаписать» юнит сверх лимита: превышение не оформляется, а не оформляется задним числом. Это означает, что доступность freehold-оформления привязана не к самой квартире, а к состоянию квоты дома в целом на дату регистрации права.

Какое ведомство применяет норму и когда вы с ним встретитесь

Норму применяет Департамент земель Таиланда (กรมที่ดิน). Проверка доли и регистрация права происходят в земельном офисе на этапе перерегистрации собственности — то есть при переоформлении юнита на покупателя, а не при подписании договора с продавцом. Именно на этом этапе состояние квоты становится определяющим: земельный офис сверяет её по своему учёту здания.

Чем эта норма отличается от соседних

С квотой связаны две отдельные нормы, которые не следует смешивать с самим лимитом. Первая — «Остаток квоты онлайн не проверяется: какой документ требовать письменно» — касается того, что фактический свободный остаток по конкретному дому не выясняется через открытые онлайн-сервисы и подтверждается отдельным документом. Вторая — «Почему деньги за кондоминиум обязаны прийти из-за рубежа» — описывает требование к источнику средств, которое действует параллельно квоте: соответствие лимиту 49 % само по себе не снимает условий по происхождению денег. Лимит площади и требование к переводу средств — два отдельных условия freehold-оформления, и выполнение одного не заменяет другого.

Откуда взята норма

Значение 49 % и порядок его применения приведены по публикации самого ведомства — тексту Регламента Департамента земель B.E. 2547 (пункты 5–6), опирающегося на статью 19 ทวิ Закона о кондоминиумах. Это первоисточник ведомственного уровня, а не пересказ. Где справочный текст заканчивается — это оценка состояния квоты по конкретному зданию и её документальное подтверждение: здесь уместно обращение к специалисту по земельному праву, поскольку остаток квоты подтверждается по учёту земельного офиса, а не выводится из общей нормы.

Связанные нормы

Остаток квоты онлайн не проверяется: какой документ требовать письменно, Почему деньги за кондоминиум обязаны прийти из-за рубежа

Издатель: Регламент Департамента земель о владении иностранцами кондоминиумом B.E. 2547 (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวฯ พ.ศ. 2547), ข้อ 5-6. Издатель обновил: 19 июля 2004. Мы проверили: 25 августа 2026.